07sun.com: 这个吊车尾城市,凭什么进入“千年大计”?

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原标题:这个吊车尾城市,凭什么进入“千年大计”?

◎智谷趋势(ID:zgtrend)| 齐以和黄狮虎

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有一座城市,占据中国经济最发达的珠三角一席之地,却没有多少存在感。

改革开放初期,它的GDP总量能排进广东前五,吊打刚刚起飞的东莞、中山、深圳、珠海,现在却成了珠三角“吊车尾”的小弟。

它拉低了整个珠三角的城镇化水平,城镇化率仅46.78%。

它的人均GDP仅有5.35万/人,还不如陕西、辽宁,也没赶上全国平均水平。

它是珠三角人口净流出最多的城市,户籍人口有450万,常住人口仅有415万人。

刚过去的10月,它的新区某楼盘价格由开售时的8300元/㎡狂降至5200元/㎡,100㎡的房子总价掉了近30万,引发集体维权,政府都出来督促退房……

它就是肇庆,国家历史文化名城,曾经的广东首府,珠三角最失落的城市。

1994年,肇庆一脚踏入珠三角,就像踏进了爱与痛的边缘,总在奋力突围。

如今,粤港澳大湾区快速推进,重塑经济地理格局,它能不能找到新的出路?

01

无论是GDP还是人均GDP,肇庆都是大湾区11市里吊车尾的存在。在广东省内,它的GDP规模也只能排在第12位。

环顾整个珠三角,它不及广深知名、有地位,没有珠海的特区标签,又不像佛山、东莞拥有发达的制造业。

其他城市就算不是“网红”,存在感也比肇庆强得多。

惠州是深圳的后花园,中山有“深中通道”的前景,就连江门也有“侨乡”光环加持。

粤港澳大湾区规划中,只有5次提及肇庆,主要内容为适时开展“柳州至肇庆铁路”、建设肇庆(怀集)绿色农副产品集散基地,打造为内地供港澳食品安全生产基地等。

毕竟,大湾区中,肇庆是离珠江口最远的,能受到的辐射非常有限。

随着港珠澳大桥、深中通道等跨海重大工程不断上马后,各城市的重点资源都在向珠江口聚集,这对肇庆而言,更为不利。

大湾区重点城市区位图

由于地处粤港澳大湾区西北角,比起江门、惠州,肇庆没有“大款”可以傍。它唯一接壤的佛山,靠近的地方也是不太发达的三水、高明。

比起清远还不如,清远距离广州最近的地方,高铁只要20多分钟,还可以大搞广清一体化。

肇庆的交通也不算便利。

好不容易通了高铁,肇庆东站却设在离城区30多公里的地方,极不方便。从城区坐公交接驳,得花费1个多小时,比肇庆东到广州南的时间还要多20几分钟。

便民性大打折扣。

02

肇庆是一座典型的人口净流出城市。

国际上,一般用经济占比/人口占比,来衡量城市对人口的吸引力。小于1意味着人口吸引力弱,肇庆的这一数值为0.82。

从常住人口数据上,能看出这一点。

2018年末,肇庆常住人口415.17万人,比上年末增加3.63万人,人口城镇化率仅47.76%。

打个比方,安徽最近被纳入了长三角经济圈,和肇庆在珠三角的角色有点像。

算经济总量,安徽只有江苏的1/3、浙江的1/2多,更赶不上上海。但它有一定的土地与人力成本优势,可承接江浙沪地区的产业转移。

肇庆全市面积14891平方公里,也是大湾区之最,相当于2个广州,7个深圳,有一定的发展空间。

不过,这对肇庆而言,也是双刃剑。

肇庆内部的区域经济不平衡,东强西弱、南富北穷的现象相当严重。

东部的高要、四会、大旺高新区、端州等片区靠近佛山,发展比较好,GDP甩开其它区县一大截。按板块来看,肇庆东南板块GDP有1543.44亿元,西北板块只有714.43亿元。

大片的欠发达山区,成了肇庆发展的沉重负担。

03

正因如此,肇庆在改革开放的进程中,不断被珠三角的其他城市赶超。

同样在1994年踏入珠三角的惠州市,和肇庆人口、面积等体量相差不大。今天已经成为TCL、中海油炼化等响当当企业的制造基地,GDP总量逼近4千亿。

从千亿跻身2千亿元行列,惠州只用了4年,而肇庆花了6年。

肇庆的未来,主要得看鼎湖新区的发展。

它把发展战略中心往广佛倾斜,开始一路向东发展的步伐,所以在距离原来的端州老城区大概20公里之外规划了面积115平方公里的鼎湖新区,起步区范围18平方公里。

这个由省政府牵头打造的鼎湖新区,是肇庆扩容提质的重大工程,肇庆投入90亿元升级市政道路、打通并建成45公里城市地下综合管廊,竣工了以3000亩人工湖为核心的新区水系景观——“砚阳湖”。

如此高的规格也表明了肇庆建设鼎湖新区的决心。

鼎湖新区区位图

目前,肇庆鼎湖新区也已承接部分广州、佛山的产业转移,引入了启迪环保科技城、中国电科肇庆产业园、广东跨境通(肇庆)电子商务产业园、京东云华南总部、香港城等一批项目落户。

这样一个省级新区,早期政策红利吸引了一大波开发商前来拿地,光是碧桂园在鼎湖就有10多个项目。

由保利承建的政府大楼也已经盖好,接下来就等审批后投入使用,并带动周边人气和产业了。为了招商引资,当地政府还特地跑到北京与万达洽谈合作,拉万达来鼎湖建商业广场。

只不过,鼎湖新区至今仍被当地人称为“空城”,人少地偏,缺少相关配套,房子基本上靠投资客来买,市场混乱。

唱衰的声音不绝如缕。加上短期内不会有通地铁的可能,这也意味着鼎湖新区需要很长的时间去兑现。

04

综合来看,肇庆楼市的升值空间有限。

即便是粤港澳大湾区唯一不限购的城市,也很难吸引到投资者,整体房价处于大湾区排名末端,投资热情不大,购房多以本地客户、自住为主。

今年上半年,肇庆商品房销售市场波动较大,全市商品房销售面积305.44万平方米,同比下降8%,比上年同期回落23.5个百分点。

中原地产数据显示,2015年肇庆房价约5200元/平,截止到2019年上半年均价攀升至约8000元/平。

然而下半年肇庆楼市开始下跌,鼎湖新区带精装楼盘跌到6000/平不到。10月爆出恒大某盘降价引发业主投诉,住建局出手维稳,就是大幅降价促销导致。

再加上,很多本地小开发商早就囤了不少优质地块,资金链很容易断裂,项目出现烂尾的情况普遍。

此外,肇庆第一波被大湾区利好政策吸引的投资客早在16年就上车了。市场红利基本已释放完毕,当前肇庆楼市以刚需客为主,投资价值不大。

肇庆也是相当依赖土地财政收入的城市,房地产销售市场降温会被当地政府列为“需关注的主要问题”之一。

政府报告指出,从今年4月份开始,商品房销售面积累计增速由正转负,一直延续至今也未见好转。

形势不乐观。未来,肇庆的楼市如何,真的要看城市的发展能否破局。

身处珠三角,既是招商引资的优势,也是资源被“虹吸”的第一站。

肇庆的特殊性,就在于它既能享受大湾区的政策红利,也能享受粤东西北地区的政府扶持既处于东部发达地区,又叠加了粤桂特别合作试验区的工业园区利好。

能不能做到“左右逢源”,决定了肇庆的未来。

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